Как вложиться в недвижимость дешево?

11 июн в 10:31

Друзья, добрый день! Сегодня мы расскажем вам об активе, с помощью которого можно инвестировать в недвижимость, диверсифицировать свой портфель и получать высокие дивиденды. В статье расскажем:

  • каким он бывает
  • сколько можно заработать
  • когда его покупать

Этот инструмент – REIT.

REIT – ЧТО ЗА ЗВЕРЬ

REIT (Real Estate Investment Trust) – это инвестиционный фонд недвижимости, который извлекает доход от строительства недвижимости, перепродажи и сдачи в аренду. Еще они могут покупать ипотечные бумаги. Полученный доход распределяется между акционерами фонда путем выплаты дивидендов. По закону такой фонд обязан направлять на дивиденды не менее 90% дохода.

На СПБ бирже вы можете купить акции разных REIT’ов. Покупая акцию, вы покупаете долю в недвижимости, которой владеет фонд, поэтому вложение в REIT – альтернатива приобретения недвижимости, у которой есть ряд преимуществ, таких как: диверсификация, ежеквартальные выплаты дивидендов, ликвидность, низкий порог входа.

Сразу скажу о минусе – это налогообложение REIT. По законодательству США с дивидендов акций фондов недвижимости вы заплатите налог 30%. Этот налог одинаков как для резидентов, так и для нерезидентов (нас с вами) и работает без исключений, даже если подписана форма W8-BEN.

ВИДЫ REIT

  • Equity REIT (рентные, долевые) – строят / покупают объекты недвижимости, выступают управляющей компанией и получают доход от сдачи объктов
  • Mortgage REIT (ипотечные) – специализируются на прямом кредитовании и операциях с закладными на недвижимость
  • Hybrid REIT (гибридные) – совмещают первые два типа.

Большинство фондов недвижимости относятся к первому типу. Поэтому далее речь пойдет о них.

ДОЛЕВЫЕ REIT

В свою очередь долевые REIT делятся по типам недвижимости, которой они владеют:

  • Office — различные типы офисных зданий и прилегающих территорий.
  • Industrial — производственные площади, склады и другие помещения для промышленности.
  • Retail — недвижимость для торговых компаний: магазины, аутлеты.
  • Lodging — отели и базы отдыха.
  • Residential — апартаменты для постоянного проживания или временного размещения.
  • Timberland — лесные угодья. В том числе эти фонды занимаются заготовкой и продажей леса.
  • Health care — больницы, поликлиники, офисы, лаборатории.
  • Self-storage — склады самообслуживания для частных лиц, малого бизнеса и крупных предприятий.
  • Infrastructure — различные виды инфраструктурных объектов: для сотовых сетей, проводной и беспроводной связи, передачи энергии.
  • Data center — помещения для серверов.
  • Specialty — театры и кинотеатры, казино, наружная реклама и т. д.
  • Diversified — различные типы недвижимости, перечисленные выше.

СКОЛЬКО МОЖНО ЗАРАБОТАТЬ

Для этого обратимся к агентству NAREIT, которое ввело серию индексов. Рассчитывает и публикует индексы фондов недвижимости FTSE Russell.

Источник: https://www.ftserussell.com/products/indices/nareit

И посмотрим на индекс FTSE Nareit All Equity REITs. С начала года индекс вырос на 24% (YTD – 23.97) – это довольно внушительный результат. Основной драйвер роста акций фондов недвижимости – восстановление экономики, которое мы наблюдали с конца 1к21 и в текущем 2к21. Это и подтверждают цифры: за крайние 3 месяца индекс вырос на 20% (3М – 19.96%).

Я написал, что это внушительный результат и вот почему:

Источник: https://www.reit.com/sites/default/files/returns/DomesticReturns.pdf

За 6 лет (включая 2021) высокая доходность была лишь 2 раза: в 2019 (28.66%) и за 5м21 (23.97%). В 2019 рост обусловлен снижением ставки ФРС с 2.50 до 1.75%, а 2021 – восстановление экономики.
Отрицательная динамика в 2018 (-4.04%) связана с повышением ставки ФРС с 1.5% до 2.5%, а в 2020 (-5.12%) – падение из-за пандемии.
Падение на повышении ставок и рост на снижении дает понимание, что REIT зависят от % ставок в экономике и имеют с ними обратную корреляцию, что делает их похожими на облигации.

Также фонды недвижимости, как мы писали выше, платят высокие дивиденды: не менее 90% от дохода, что делает дивидендную доходность акций похожей на купонный доход облигации.

Средняя див. доходность за 5 полных лет (2016-2020) составляет – 3.9% в долларах, что является хорошим показателем, беря во внимание тот факт, что средняя див. доходность индекса S&P 500 за 2016-2020 равна 1.9%.

КОГДА ПОКУПАТЬ

Мы увидели зависимость стоимости акций долевых REIT от % ставок (читай доходности 10-летних казначейских облигаций США), а т.к. мы ожидаем рост доходности UST10 во 2п21, то сейчас не лучшее время для покупки акций фондов недвижимости. Вероятно, уже в сентябре ФРС объявит о сокращении QE, что будет говорить о том, что экономика уверенно восстанавливается и доходности облигаций США вырастут. Поэтому мы считаем, что осенью можно будет зайти дешевле.

В качестве примера можно привести случай, когда в 2013 году ФРС намекнула на ужесточение ДКП, акции долевых REITs снизились на 14% в течении 5 недель.

P.S. В рамках нашей аналитики мы точечно анализируем перспективные REITs, в которые будет интересно инвестировать. Присоединяйтесь к нам!

Отказ от ответственности
Виктор Низов
Полный доступ к аналитике

Получите пробный доступ ко всей аналитике на 3 месяца

Попробовать
Полный доступ к аналитике

Получите пробный доступ ко всей аналитике на 3 месяца

Попробовать

Вы должны авторизоваться, чтобы оставлять комментарии.

Комментариев:

  1. Сергей 14 июня 2021, 11:53
    ждем

    Читать также

    Все публикации ⟶