Друзья, добрый день! Сегодня мы расскажем вам об активе, с помощью которого можно инвестировать в недвижимость, диверсифицировать свой портфель и получать высокие дивиденды. В статье расскажем:
- каким он бывает
- сколько можно заработать
- когда его покупать
Этот инструмент – REIT.
REIT – ЧТО ЗА ЗВЕРЬ
REIT (Real Estate Investment Trust) – это инвестиционный фонд недвижимости, который извлекает доход от строительства недвижимости, перепродажи и сдачи в аренду. Еще они могут покупать ипотечные бумаги. Полученный доход распределяется между акционерами фонда путем выплаты дивидендов. По закону такой фонд обязан направлять на дивиденды не менее 90% дохода.
На СПБ бирже вы можете купить акции разных REIT’ов. Покупая акцию, вы покупаете долю в недвижимости, которой владеет фонд, поэтому вложение в REIT – альтернатива приобретения недвижимости, у которой есть ряд преимуществ, таких как: диверсификация, ежеквартальные выплаты дивидендов, ликвидность, низкий порог входа.
Сразу скажу о минусе – это налогообложение REIT. По законодательству США с дивидендов акций фондов недвижимости вы заплатите налог 30%. Этот налог одинаков как для резидентов, так и для нерезидентов (нас с вами) и работает без исключений, даже если подписана форма W8-BEN.
ВИДЫ REIT
- Equity REIT (рентные, долевые) – строят / покупают объекты недвижимости, выступают управляющей компанией и получают доход от сдачи объктов
- Mortgage REIT (ипотечные) – специализируются на прямом кредитовании и операциях с закладными на недвижимость
- Hybrid REIT (гибридные) – совмещают первые два типа.
Большинство фондов недвижимости относятся к первому типу. Поэтому далее речь пойдет о них.
ДОЛЕВЫЕ REIT
В свою очередь долевые REIT делятся по типам недвижимости, которой они владеют:
- Office — различные типы офисных зданий и прилегающих территорий.
- Industrial — производственные площади, склады и другие помещения для промышленности.
- Retail — недвижимость для торговых компаний: магазины, аутлеты.
- Lodging — отели и базы отдыха.
- Residential — апартаменты для постоянного проживания или временного размещения.
- Timberland — лесные угодья. В том числе эти фонды занимаются заготовкой и продажей леса.
- Health care — больницы, поликлиники, офисы, лаборатории.
- Self-storage — склады самообслуживания для частных лиц, малого бизнеса и крупных предприятий.
- Infrastructure — различные виды инфраструктурных объектов: для сотовых сетей, проводной и беспроводной связи, передачи энергии.
- Data center — помещения для серверов.
- Specialty — театры и кинотеатры, казино, наружная реклама и т. д.
- Diversified — различные типы недвижимости, перечисленные выше.
СКОЛЬКО МОЖНО ЗАРАБОТАТЬ
Для этого обратимся к агентству NAREIT, которое ввело серию индексов. Рассчитывает и публикует индексы фондов недвижимости FTSE Russell.
Источник: https://www.ftserussell.com/products/indices/nareit
И посмотрим на индекс FTSE Nareit All Equity REITs. С начала года индекс вырос на 24% (YTD – 23.97) – это довольно внушительный результат. Основной драйвер роста акций фондов недвижимости – восстановление экономики, которое мы наблюдали с конца 1к21 и в текущем 2к21. Это и подтверждают цифры: за крайние 3 месяца индекс вырос на 20% (3М – 19.96%).
Я написал, что это внушительный результат и вот почему:
Источник: https://www.reit.com/sites/default/files/returns/DomesticReturns.pdf
За 6 лет (включая 2021) высокая доходность была лишь 2 раза: в 2019 (28.66%) и за 5м21 (23.97%). В 2019 рост обусловлен снижением ставки ФРС с 2.50 до 1.75%, а 2021 – восстановление экономики.
Отрицательная динамика в 2018 (-4.04%) связана с повышением ставки ФРС с 1.5% до 2.5%, а в 2020 (-5.12%) – падение из-за пандемии.
Падение на повышении ставок и рост на снижении дает понимание, что REIT зависят от % ставок в экономике и имеют с ними обратную корреляцию, что делает их похожими на облигации.
Также фонды недвижимости, как мы писали выше, платят высокие дивиденды: не менее 90% от дохода, что делает дивидендную доходность акций похожей на купонный доход облигации.
Средняя див. доходность за 5 полных лет (2016-2020) составляет – 3.9% в долларах, что является хорошим показателем, беря во внимание тот факт, что средняя див. доходность индекса S&P 500 за 2016-2020 равна 1.9%.
КОГДА ПОКУПАТЬ
Мы увидели зависимость стоимости акций долевых REIT от % ставок (читай доходности 10-летних казначейских облигаций США), а т.к. мы ожидаем рост доходности UST10 во 2п21, то сейчас не лучшее время для покупки акций фондов недвижимости. Вероятно, уже в сентябре ФРС объявит о сокращении QE, что будет говорить о том, что экономика уверенно восстанавливается и доходности облигаций США вырастут. Поэтому мы считаем, что осенью можно будет зайти дешевле.
В качестве примера можно привести случай, когда в 2013 году ФРС намекнула на ужесточение ДКП, акции долевых REITs снизились на 14% в течении 5 недель.
P.S. В рамках нашей аналитики мы точечно анализируем перспективные REITs, в которые будет интересно инвестировать. Присоединяйтесь к нам!
