В России не предвидится ипотечный кризис

28 дек в 17:52

Пузырь на рынке недвижимости — это когда рыночная стоимость жилья резко вырастает выше своей справедливой стоимости, при этом доходы населения не растут или падают. Надувание рынка недвижимости также сопровождается снижением доли первоначального взноса и понижением ставок.

File:Shiller IE2 Fig 2-1.png - Wikimedia Commons

Так и происходило в США во время ипотечного кризиса.  Вплоть до его начала там наблюдалось падение ставок, что провоцировало рост кредитов, в том числе субстандартных кредитов. Субстандартные кредиты в США выдавались заемщикам с плохой кредитной историей, низким первым платежом и плавающей процентной ставкой. Доля субстандартных кредитов в 2007 году была около 68%. Выдача ипотечных кредитов гражданам, которые раньше не могли их получить, сильно ускоряла рост цен на жилье.

Источник: ЦБ РФ

После того как начали расти ставки, заемщикам стало труднее платить по ипотеке. Это запустило череду дефолтов: дома, за которые заемщики не могли расплатиться, выставлялись на продажу. Такой резкий скачок предложения на рынке недвижимости привел к падению цен.

Российский ипотечный рынок стабилен

Давайте посмотрим, как обстоят дела в России. Этой осенью правительство объявило о продлении льготной ипотеки под 6,5% годовых. Первоначальный взнос в этой программе ранее составлял 20%, теперь его понизили до 15%. Программа доступна для квартир до 12млн руб. в Москве и Санкт-Петербурге и до 6 млн руб. в регионах. Льготная ипотека послужила драйвером роста выдачи кредитов, что в итоге привело к повышению цен на недвижимость.

Источник: ЦБ РФ

Одним из показателей пузыря является доля платежей по ипотеке к доходам. Видно, что на данный момент есть небольшой рост этой доли.

При этом, если мы посмотрим на ситуацию в США в предкризисный период, увидим, что аналогичный показатель по мере надувания пузыря показывал рост.

 

На примере США видно, что уровень долговой нагрузки в 10-11% является приемлемым для рынка. В России этот показатель, на данный момент, находится на уровне 10,9%. Рост нагрузки выше 12% говорит о возникновении кризисной ситуации.

Летом и осенью произошло увеличение выдачи ипотечных кредитов в связи с запуском льготной программы. В сентябре было выдано 199 тыс. ипотечных кредитов, что на 86,2% больше, чем в сентябре 2019. В сумме они составили 504 млрд руб. Также вырос средний срок по ипотеке с 15,6 лет в 2018 до 18,3 лет в 2020.

Общий объем ипотечных кредитов в России составляет 8,3 трлн руб. Объем просроченной задолженности растет, но при этом доля просроченных кредитов снижается и составляет 0,84%.

В США перед кризисом был сильный рост простроченной задолженности по ипотеке. В особенности это касается субстандартных кредитов как с плавающей, так и с фиксированной ставкой.

Просроченная задолженность по ипотеке в США перед кризисом была на уровне 14–20%, в России же на данный момент она составляет всего 0,84%.

 

Наше мнение

Видно, что в России пока еще рано говорить о полноценном ипотечном пузыре. Доля просрочки снижается, тогда как в США перед кризисом она росла. В России плохо развит рынок субстандартных кредитов. Запрещена секьюритизация кредитов с первоначальным взносом ниже 20%. Ввиду таких ограничений и особенностей конъюнктуры можно не ожидать надувание пузыря в России в ближайшие годы.

Еще можно отметить несопоставимые темпы роста цен на жилье — в США они были трехзначными. В России они значительно ниже, в пределах 1015%.

Тем не менее рост объема выдачи ипотеки вместе с ростом цен на жилье и стагнацией в доходах привлекли внимание ЦБ. Регулятор призвал своевременно завершить программу льготной ипотеки, чтобы не допустить образование пузыря на рынке. Считаем, что льготную программу не будут продлевать дальше первого полугодия 2021 года. Это поможет остудить рост цен на недвижимость и остановить возможное формирование ипотечного пузыря.

Отказ от ответственности
НЕХомяк! - рассылка для инвесторов
Тут мы собираем самое лучшее из написанного нами на тему рынка и текущих ситуаций в компаниях для вас!
Игорь Красиков
Полный доступ к аналитике

Получите пробный доступ ко всей аналитике на месяц

Попробовать
Полный доступ к аналитике

Получите пробный доступ ко всей аналитике на месяц

Попробовать

Вы должны авторизоваться, чтобы оставлять комментарии.

Комментариев:

  1. Alexander Ivichev 05 января 2021, 17:07
    Пузыря то может и не быть, а вот сдувание цен вполне. В прошлом году в бетон забежало много инвесторов, спасая свои депозиты. И как поймут эти инвесторы, что рост прекратился, резко увеличится предложение. А спрос уже стал затухать к концу 2020 года, об этом говорит количество зарегистрированных сделок.
    1. Александр 06 января 2021, 13:181
      Тот, кто сбежал в бетон, дешевле чем купил не продаст. И вторичка подтянулась к ценам первички. Поэтому если и сдуется, то очень медленно, за пару лет. А если рубль снова начнет штурмовать 80-85 за доллар, то бетон снова станет привлекательным.
      1. Alexander Ivichev 06 января 2021, 22:191
        Старые-добрые сказки-байки.
        Первое, по поводу того, что дешевле не продаст. Если потеряет работу и не сможет платить по кредитам, то банк реализует квартиру через аукцион ниже рыночной цены. А сейчас в ипотеку берется очень много жилья, а вакансии растут только в айти, медицине и фарме.
        Второе, опережающим фактором роста цен на недвижимость является арендная ставка. Аренда не растет ни в Петербурге, ни в Москве уже достаточно длительное время. И предпосылок к росту нету. Посуточная аренда сдувается, гешефта все меньше. А предложений с каждым днем все больше.
        Третье, государство давно уже смотрит на аренду и пытается обложить налогом. А что если введет налог повышенный на тех, кто имеет две и более квартиры? Ввели же налог на вклады свыше миллиона. Тренд на повышение налогов в России давно начат. Что будет с квартирами, которые взяли на фоне истерии в этом году? Кроме того, рост коммунальных платежей у нас не прекращается, а значит стоимость содержания недвижимости будет расти.
        Четвертое, вы видимо говорите про обычных людей. Те, возможно будут нести убытки, но из-за жадности не будут сливать. Это их выбор. Инвесторы, как увидят отсутствие перспективы на прибыль, будут так или иначе избавляться от недвижимости. А сейчас в недвижимости очень много инвесторов.
        Пятое, про курс доллара 80-85, кто будет скупать бетон? В этом году был сильно вымыт спрос. Люди снимали свои накопления с банковских депозитов и бежали скупать недвижимость. Экономика стагнирует, реально располагаемые доходы падают не первый год подряд.
        Шестое, пандемия показала, что работу можно выполнять не находясь в офисах. Куча высококвалифицированных специалистов успешно справляются удаленно. Зачем им скупать жилье в той же Москве, когда можно жить с комфортом, скажем на берегу моря? Или вообще перебраться в другие страны.
    2. Alex Farbo 03 января 2021, 17:28
      Интереснейшая статья с цифрами и трендами, спасибо за визуализацию. Коллеги, было бы здорово, видеть обновление данного материала от вас с регулярностью раз в полгода хотя бы. Спасибо!

      Читать также

      Все публикации ⟶